老舊住宅小區(qū)(含樓房院落和單棟樓宇，以下簡稱“老舊小區(qū)”)設施不配套、環(huán)境臟亂差、缺乏正規(guī)的物業(yè)管理，不僅嚴重影響小區(qū)居民的日常生活，還有損整個城市的品位和形象。為切實幫助老舊小區(qū)居民改善生活環(huán)境，提高生活質(zhì)量，自2015年7月以來，省、市有關部門先后出臺一系列文件，扎實推進老舊小區(qū)整治改造，有序擴大物業(yè)管理覆蓋面。濟南市自2015年啟動老舊小區(qū)整治改造試點以來，各區(qū)(縣)老舊小區(qū)整治改造工作正有序推進，一些完成整治改造工作的小區(qū)，開始嘗試引入物業(yè)管理。一年多時間過去了，試點情況如何?記者近日進行了調(diào)查。
【現(xiàn)狀】
兩個小區(qū)的管理賬
濟南市中區(qū)舜玉路街道辦事處舜玉南區(qū)舜繡社區(qū)、舜玉北區(qū)，是全市第一批引入物業(yè)管理服務的小區(qū)。但由于兩個小區(qū)擁有的資源、服務的項目不同，物管企業(yè)面臨的境況也迥然有別。
北區(qū)物業(yè)現(xiàn)有條件保本沒問題
舜玉小區(qū)北區(qū)由濟南舜吉物業(yè)管理有限公司承接物業(yè)管理服務，主要負責北區(qū)40棟左右2000多戶居民的樓道保潔、轄區(qū)幾條街道的集市管理，并配合街道辦巡查處理小區(qū)違章搭建、占道經(jīng)營、亂倒建筑垃圾等違法違規(guī)行為。
說起一年多來的經(jīng)營管理情況，公司經(jīng)理王亮給記者算了一筆賬：
主要收入：
小區(qū)居民應該交的衛(wèi)生費，每戶每月6元，實際收繳率不到70%;
街道集市180個左右攤位每月上交的市場管理費，每個攤位每天10元，對下崗職工、殘疾人以及其他困難戶要實行減免，收取的費用要交一部分給環(huán)衛(wèi)部門;
根據(jù)雙方簽訂的合同，街道辦應該按月支付的補貼，實際并未落實;
應該向居民收取的物業(yè)服務費，目前沒有統(tǒng)一標準，也收不上來。
主要支出：
公司8個管理人員的工資、獎金;
10個兼職保潔員每月工資、額外獎勵，工資標準按所承擔的任務量計，每個單元每月30元，額外獎勵酌情發(fā)放，不固定;
辦公費用;
支出合計4萬余元/月。
“按現(xiàn)有狀況收支相抵，公司能保本，如果再擴大管理范圍，就比較困難了。”王亮說。
南區(qū)物業(yè)一年資金缺口二三十萬元
和舜吉物業(yè)相比，負責舜玉南區(qū)舜繡社區(qū)試點樓院物業(yè)管理服務的濟南恒圣物業(yè)管理有限公司，則要艱難許多。據(jù)公司經(jīng)理程文生介紹，恒圣物業(yè)只負責舜玉南區(qū)39棟樓2070戶15萬平方米純居民樓院的管理服務，規(guī)模占整個南區(qū)的1/3。
其經(jīng)營狀況如下：
主要收入：
非單位宿舍居民每月應交的衛(wèi)生費，每戶每月6元，收繳率僅有40%左右;
部分單位宿舍收取的物業(yè)費，按0.5元/平方米收取，通過單位代扣等方式支付，收繳率85%左右;
街道辦補貼，合同標準為0.1元/平方米·月，實際上并未執(zhí)行;
快遞柜、凈水機等少量便民設施的場地租賃費。
主要支出：
公司5個管理人員的工資、獎金;
6個專職保安以及兼職保潔人員每月的工資、獎勵;
試點區(qū)域內(nèi)道閘等設施的運行、維護費用;
辦公費用;
以上合計約4萬元/月。
相比之下，南區(qū)沒有北區(qū)的市場管理費收入，恒圣物業(yè)的經(jīng)營狀況因此差了許多。根據(jù)程文生粗略計算，收支相抵之后，公司年資金缺口達二三十萬元，生存壓力比較大，除了簡單的保安、保潔、秩序維護以及不涉及費用的維修服務外，無法開展其他精細化的服務。
【困擾】
推行物管面臨三道坎
采訪中，街道、居委會工作人員、物業(yè)從業(yè)人員以及物業(yè)行業(yè)主管部門相關人士將種種不利因素歸納為制約老舊小區(qū)推行物業(yè)管理服務的三道坎——
意識坎
我國物業(yè)管理行業(yè)盡管已有30多年的發(fā)展史，但對城市居民來說，自覺為物業(yè)服務埋單的消費意識并未廣泛形成。“老舊小區(qū)尤其是開放式小區(qū)的居民，幾十年來的生活習慣，已經(jīng)讓他們養(yǎng)成了比較隨意的生活方式，引入物業(yè)管理本來就對其固有的生活方式造成了沖擊，還要讓他們?yōu)榇烁顿M，難度不是一般的大。”采訪中，有物業(yè)公司經(jīng)理如此表示。
正因為意識到居民的物業(yè)服務消費意識、消費觀念這道坎不好邁，到目前為止，濟南已完成整治改造的老舊小區(qū)，僅有燕子山小區(qū)、舜玉小區(qū)等屈指可數(shù)的幾個規(guī)模相對較大的小區(qū)引進了物業(yè)服務企業(yè)，且都是由街道、居委會做主引進，而非居民共同決策自主引進。
另據(jù)市住房保障和房產(chǎn)管理局(市城市更新局)物業(yè)處相關負責人介紹，試點開始以來，還沒有物業(yè)服務企業(yè)主動向行業(yè)主管部門表示愿意承接老舊小區(qū)物業(yè)管理。
政策坎
用舜玉路街道辦事處城管科負責人的話說，在老舊小區(qū)推行物業(yè)管理，政策是關鍵。
根據(jù)《關于推進全省老舊住宅小區(qū)整治改造和物業(yè)管理的意見》(以下簡稱“意見”)和《山東省老舊住宅小區(qū)整治改造導則(試行)》(以下簡稱“導則”)，地方物業(yè)、物價主管部門應按照《山東省住宅物業(yè)收費管理辦法》，制定老舊小區(qū)物業(yè)收費標準，以便物業(yè)企業(yè)直接面向小區(qū)居民收取物業(yè)費時有據(jù)可依。
據(jù)恒圣物業(yè)經(jīng)理程文生測算，考慮到開放式老舊小區(qū)的實際情況，僅開展衛(wèi)生保潔、秩序維護、門衛(wèi)執(zhí)勤等簡易物業(yè)服務，每平方米物業(yè)費不低于0.5元，企業(yè)才能維持生存;如果實行封閉式管理，成本更高，收費標準也要相應提高。
但從目前來看，我市相關職能部門尚未制定專門針對老舊小區(qū)的物業(yè)收費標準，如果套用將于今年7月31日到期的《濟南市住宅物業(yè)服務收費管理實施辦法》，又難以契合老舊小區(qū)面臨的特殊情況。
對王亮和程文生來說，除了盡快出臺針對老舊小區(qū)的物業(yè)收費標準，對類似舜玉小區(qū)這類已試點一年多的小區(qū)，相關職能部門還應盡快出臺驗收標準并組織驗收，以便企業(yè)根據(jù)驗收結果找街道兌現(xiàn)補貼。
《意見》和《導則》提出，對承擔老舊小區(qū)服務任務的物業(yè)企業(yè)給予4項經(jīng)營激勵政策。在法律專業(yè)人士看來，4項激勵政策中，“規(guī)模經(jīng)營”、“拓展經(jīng)營”兩項，業(yè)主、物業(yè)兩家取得一致意見相對容易，實施起來也不會有太大問題;“后續(xù)經(jīng)營”主動權掌握在負責物業(yè)項目招投標工作的政府部門或行業(yè)協(xié)會手中，一般不會有執(zhí)行障礙;但“特許經(jīng)營”一項需要將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的廣告發(fā)布權、便民服務亭設置和經(jīng)營權、停車收費權、快件智能存儲柜場地租賃收費權等一并賦予相關物業(yè)企業(yè)，這相當于將業(yè)主共有的公共資源交給企業(yè)經(jīng)營收益，可能面臨法律風險。
資金坎
物業(yè)服務行業(yè)屬于微利行業(yè)。在濟南，物業(yè)費低于0.5元/平方米的正規(guī)物業(yè)小區(qū)已很罕見。根本原因在于近年來人工工資、水電費等必要支出大幅上漲，原本三五毛錢一平方米的物業(yè)費就夠保本，經(jīng)營得好，甚至還能獲得一定利潤，這樣的時代如今已一去不復返。
在王亮和程文生看來，如果政府對他們接管老舊小區(qū)物業(yè)管理服務的財政補助能夠兌現(xiàn)，兩家企業(yè)維持正常運轉(zhuǎn)沒有問題。
以恒圣物業(yè)的15萬平方米管理區(qū)域為例，如果財政按0.2元/平方米標準進行補助，以當前每月4萬元左右的開支，恒圣物業(yè)再想想別的辦法就能打平，如果能再向居民收取部分物業(yè)費，興許還能略有盈余;“如果補助4毛錢，就能保證有一定利潤，企業(yè)也能進一步拓展服務范圍，為小區(qū)居民提供更多精細化的服務。”
按照省住建廳等部門的上述《意見》和《導則》，對接管老舊小區(qū)物業(yè)管理服務的物業(yè)企業(yè)，地方財政要給予專項補助，補助標準由地方政府據(jù)實核定。
作為老舊小區(qū)推行物業(yè)管理的具體執(zhí)行者，舜繡社區(qū)居委會主任陳瑩希望能夠?qū)⒗吓f小區(qū)物業(yè)管理專項補助列入政府預算，盡快兌現(xiàn)到位。而記者采訪了解到的情況是，我市的補助標準目前尚未核定出臺;各區(qū)(縣)2016年和2017年政府公共財政支出預算中，似乎也沒有專列這一項;而試點街道和企業(yè)自行約定的補貼，并未真正落實到位。
“地方政府也有自己的苦衷。”相關專業(yè)人士表示，按照《意見》和《導則》，老舊小區(qū)物業(yè)管理專項補助資金由市、縣(市、區(qū))兩級財政承擔，連續(xù)補貼5年，“地方財政壓力不小”。
僅以濟南2015-2016年已完成整治改造的650萬平方米老舊小區(qū)為例，如果全部引入物業(yè)管理，每平方米每月補助0.2元，一年需要補助1560萬元，5年需要補助7800萬元;如果補助0.4元，每年需要3120萬元，5年需要1.56億元。
按照計劃，2020年底前，濟南全市要完成2500萬平方米老舊小區(qū)的整治改造工作，省、市、區(qū)三級需要投入的整治改造資金已是一個天文數(shù)字;如果再推行物業(yè)管理全覆蓋，市、區(qū)兩級尤其是財政收入本就比較低的區(qū)政府，很可能會感到“壓力山大”。
【辦法】
推行準物業(yè)管理
按照《意見》和《導則》，老舊小區(qū)整治改造完成后，也可由街道辦、居委會暫時實行準物業(yè)管理(保安、保潔)。在市住房保障和房產(chǎn)管理局(市城市更新局)物業(yè)處副調(diào)研員閆亮看來，在居民物業(yè)服務消費意識普遍缺失的情況下，放棄引入正規(guī)物業(yè)企業(yè)，而是由街道、居委會在轄區(qū)老舊小區(qū)實行準物業(yè)管理，是相對經(jīng)濟的一種方式。
在槐蔭區(qū)張莊路街道辦事處明星小區(qū)，居委會聘請的兼職保潔員，每天負責清掃各居民樓院樓道，居委會根據(jù)工作量按月發(fā)放工資;配有傳達室的樓院則配備了保安，工資也由居委會負責。
像明星小區(qū)這樣，由街道或居委會出面聘請兼職保潔員、專職保安，為老舊小區(qū)居民提供保安、保潔等最基本的管理服務，其實質(zhì)是通過政府購買公益服務崗位方式，在老舊小區(qū)推行準物業(yè)管理。
與由物業(yè)公司提供物業(yè)管理服務相比，這種準物業(yè)管理在服務專業(yè)化、正規(guī)化、標準化、精細化方面，存在比較大的差距，但就老舊小區(qū)的管理現(xiàn)狀而言，準物業(yè)管理或許是當前最合適的方式。其好處體現(xiàn)在：
基本可以解決目前老舊小區(qū)缺乏專人管理、維護帶來的環(huán)境臟、秩序亂、形象差等問題，為改善老舊小區(qū)居民生活環(huán)境提供最基本的保障，確保老舊小區(qū)不會出現(xiàn)“先改后亂”現(xiàn)象;
不再著眼于迅速轉(zhuǎn)變居民缺乏物業(yè)服務消費意識這一現(xiàn)實，也就不會出現(xiàn)因為直接面向老舊小區(qū)居民收取物業(yè)費而引發(fā)矛盾糾紛，以及作為管理方的企業(yè)因收不到物業(yè)費難以為繼的現(xiàn)象;
通過政府購買公益服務崗位，可以解決大批低收入就業(yè)困難人員的就業(yè)問題，同時因為不向老舊小區(qū)居民收取額外的費用，不會加重小區(qū)居民尤其是困難群眾的生活負擔;
相比補助承接老舊小區(qū)管理服務的物業(yè)企業(yè)，購買公益服務崗位更容易實現(xiàn)準物業(yè)管理的全覆蓋，既能夠花小錢辦大事、減輕財政壓力，又可以化解“發(fā)補助”可能帶來的政策爭議。
當前不少老舊小區(qū)的公共資源掌握在街道、居委會手中，并不歸小區(qū)業(yè)主共有共享，用這部分公共資源的經(jīng)營收益來補貼購買公益服務崗位的支出，不會面臨將公共資源一并賦予物業(yè)企業(yè)開展“特許經(jīng)營”可能存在的法律風險。
